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常見問題解答
物業(yè)有沒有義務(wù)對(duì)外墻進(jìn)行清洗？
最近，很多業(yè)主致電物業(yè)公司：外墻玻璃為什么沒有清洗？物業(yè)公司回復(fù)：我們沒有義務(wù)清洗外墻玻璃。很多業(yè)主感到不滿的同時(shí)也表示困惑，那么，物業(yè)公司到底有沒有義務(wù)清洗外墻呢？由于這個(gè)問題比較復(fù)雜，德鑫清潔將以簡(jiǎn)潔的邏輯進(jìn)行詳細(xì)分析，希望對(duì)各位業(yè)主有所幫助。
首先，弄清楚什么是公共區(qū)域和物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)范圍。根據(jù)《文化信息產(chǎn)業(yè)園（一期）臨時(shí)管理規(guī)約》（以下簡(jiǎn)稱“臨時(shí)規(guī)約”）第37.7條規(guī)定: “37.7. 公共區(qū)域：是指由某幢物業(yè)或是由整個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的某些或全部業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域。”毫無疑問，外墻玻璃屬于公共區(qū)域，公共區(qū)域?qū)儆谖飿I(yè)維護(hù)保養(yǎng)的范圍。
我們先來看一下“臨時(shí)規(guī)約”中涉及到公共區(qū)域的一些約定。
“臨時(shí)規(guī)約”附件一 物業(yè)基本服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
一、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
22）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（一）、樓內(nèi)公共區(qū)域
5) 門、窗等玻璃：保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
之前物業(yè)公司每年清洗外墻玻璃2次，已形成事實(shí)約定，開發(fā)商改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)違反了“臨時(shí)規(guī)約”的第25條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘、改聘由建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定實(shí)施。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的改變必須征得全體業(yè)主的同意，前期物業(yè)合同的其他任何改變，建設(shè)單位應(yīng)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。
開發(fā)商擅自改變物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具體講，不斷降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而未經(jīng)全體業(yè)主同意，這就是違約。而清洗外墻玻璃，就是為了保持潔凈的措施。此外，開發(fā)商于2019年8月，未經(jīng)全體業(yè)主同意，又一次更換了物業(yè)公司。
綜上所述，物業(yè)公司有義務(wù)定期清洗外墻玻璃。原因有兩個(gè)，一是，之前的物業(yè)公司每年清洗2次外墻玻璃，已經(jīng)與業(yè)主形成事實(shí)約定，而開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，取消外墻清洗服務(wù)，屬于違約行為；第二，根據(jù)“臨時(shí)規(guī)約”附件一第二點(diǎn)（一）5條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)門、窗等玻璃保持潔凈，而清洗玻璃外側(cè)就是保持潔凈的必要作業(yè)。
我們?cè)賮砜纯聪嚓P(guān)的外墻清洗的規(guī)定有哪些？
一、物業(yè)外墻屬于小區(qū)公共設(shè)施部分，其清洗費(fèi)用應(yīng)從公共維修基金里支取。
二、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第五十三條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十四條
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
如何解決外墻清洗問題？
在條件允許下，或大部分業(yè)主反映與建議下，物業(yè)公司應(yīng)該出資對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗。
一般來說，物業(yè)公司一到兩年會(huì)對(duì)外墻進(jìn)行一次清洗，但還是要看物業(yè)合同里，這個(gè)費(fèi)用是不是包括在物業(yè)管理費(fèi)里，如果不是的話，也可以要求物業(yè)聯(lián)系清潔公司進(jìn)行清潔，但費(fèi)用需由業(yè)主支付。
另外，《建筑外墻清洗維護(hù)技術(shù)規(guī)程》（JGJ168-2009），自2009年6月1日起實(shí)施。
因此，如果有多數(shù)業(yè)主反映與建議，要求對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗，可以按照以下方法解決：
首先，物業(yè)公司應(yīng)公示與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同，以確認(rèn)合同中是否有約定清洗外墻一項(xiàng)，如果合同中有約定，則物業(yè)公司執(zhí)行合同約定，對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗；
在條件允許下，物業(yè)公司應(yīng)該出資進(jìn)行外墻清洗；
根據(jù) “臨時(shí)規(guī)約”第16條的規(guī)定：“16.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)利用公共區(qū)域或公用部位布置樓宇多媒體廣告、室內(nèi)或室外張貼廣告、路牌廣告，或是利用公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行的其他經(jīng)營(yíng)，必須得到建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的許可，獲得的收入屬于全體業(yè)主所有，歸入本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)管理賬戶，用于對(duì)業(yè)主的服務(wù)。該項(xiàng)收入應(yīng)定期向業(yè)主公布。”
業(yè)主建議，本小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)將上述第16條規(guī)定的公共收益首先用于外墻清洗，業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司具備“條件允許”這個(gè)要素，因此，物業(yè)公司應(yīng)該出資定期對(duì)外墻進(jìn)行清洗。
如果上面兩種方案均無法執(zhí)行，業(yè)主可以有三個(gè)選擇：
（1）起訴開發(fā)商和物業(yè)公司；
（2）全體業(yè)主出資，定期對(duì)外墻進(jìn)行清洗；
（3）召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，動(dòng)用維修基金對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗與維護(hù)。
首先，弄清楚什么是公共區(qū)域和物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)范圍。根據(jù)《文化信息產(chǎn)業(yè)園（一期）臨時(shí)管理規(guī)約》（以下簡(jiǎn)稱“臨時(shí)規(guī)約”）第37.7條規(guī)定: “37.7. 公共區(qū)域：是指由某幢物業(yè)或是由整個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的某些或全部業(yè)主、使用人共同使用的區(qū)域。”毫無疑問，外墻玻璃屬于公共區(qū)域，公共區(qū)域?qū)儆谖飿I(yè)維護(hù)保養(yǎng)的范圍。
我們先來看一下“臨時(shí)規(guī)約”中涉及到公共區(qū)域的一些約定。
“臨時(shí)規(guī)約”附件一 物業(yè)基本服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
一、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
22）綜合管理的其它服務(wù)項(xiàng)目達(dá)到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
（一）、樓內(nèi)公共區(qū)域
5) 門、窗等玻璃：保持潔凈、光亮、無灰塵、無污跡。
之前物業(yè)公司每年清洗外墻玻璃2次，已形成事實(shí)約定，開發(fā)商改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)違反了“臨時(shí)規(guī)約”的第25條規(guī)定：業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的續(xù)聘、改聘由建設(shè)單位根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定實(shí)施。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的改變必須征得全體業(yè)主的同意，前期物業(yè)合同的其他任何改變，建設(shè)單位應(yīng)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告。
開發(fā)商擅自改變物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具體講，不斷降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，而未經(jīng)全體業(yè)主同意，這就是違約。而清洗外墻玻璃，就是為了保持潔凈的措施。此外，開發(fā)商于2019年8月，未經(jīng)全體業(yè)主同意，又一次更換了物業(yè)公司。
綜上所述，物業(yè)公司有義務(wù)定期清洗外墻玻璃。原因有兩個(gè)，一是，之前的物業(yè)公司每年清洗2次外墻玻璃，已經(jīng)與業(yè)主形成事實(shí)約定，而開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，取消外墻清洗服務(wù)，屬于違約行為；第二，根據(jù)“臨時(shí)規(guī)約”附件一第二點(diǎn)（一）5條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)門、窗等玻璃保持潔凈，而清洗玻璃外側(cè)就是保持潔凈的必要作業(yè)。
我們?cè)賮砜纯聪嚓P(guān)的外墻清洗的規(guī)定有哪些？
一、物業(yè)外墻屬于小區(qū)公共設(shè)施部分，其清洗費(fèi)用應(yīng)從公共維修基金里支取。
二、依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第五十三條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十四條
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
如何解決外墻清洗問題？
在條件允許下，或大部分業(yè)主反映與建議下，物業(yè)公司應(yīng)該出資對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗。
一般來說，物業(yè)公司一到兩年會(huì)對(duì)外墻進(jìn)行一次清洗，但還是要看物業(yè)合同里，這個(gè)費(fèi)用是不是包括在物業(yè)管理費(fèi)里，如果不是的話，也可以要求物業(yè)聯(lián)系清潔公司進(jìn)行清潔，但費(fèi)用需由業(yè)主支付。
另外，《建筑外墻清洗維護(hù)技術(shù)規(guī)程》（JGJ168-2009），自2009年6月1日起實(shí)施。
因此，如果有多數(shù)業(yè)主反映與建議，要求對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗，可以按照以下方法解決：
首先，物業(yè)公司應(yīng)公示與開發(fā)商簽訂的服務(wù)合同，以確認(rèn)合同中是否有約定清洗外墻一項(xiàng)，如果合同中有約定，則物業(yè)公司執(zhí)行合同約定，對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗；
在條件允許下，物業(yè)公司應(yīng)該出資進(jìn)行外墻清洗；
根據(jù) “臨時(shí)規(guī)約”第16條的規(guī)定：“16.本物業(yè)區(qū)域內(nèi)利用公共區(qū)域或公用部位布置樓宇多媒體廣告、室內(nèi)或室外張貼廣告、路牌廣告，或是利用公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行的其他經(jīng)營(yíng)，必須得到建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主的許可，獲得的收入屬于全體業(yè)主所有，歸入本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)管理賬戶，用于對(duì)業(yè)主的服務(wù)。該項(xiàng)收入應(yīng)定期向業(yè)主公布。”
業(yè)主建議，本小區(qū)物業(yè)公司應(yīng)將上述第16條規(guī)定的公共收益首先用于外墻清洗，業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司具備“條件允許”這個(gè)要素，因此，物業(yè)公司應(yīng)該出資定期對(duì)外墻進(jìn)行清洗。
如果上面兩種方案均無法執(zhí)行，業(yè)主可以有三個(gè)選擇：
（1）起訴開發(fā)商和物業(yè)公司；
（2）全體業(yè)主出資，定期對(duì)外墻進(jìn)行清洗；
（3）召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，動(dòng)用維修基金對(duì)外墻進(jìn)行定期清洗與維護(hù)。
還有，根據(jù)“臨時(shí)規(guī)約”第9.6條的規(guī)定：“9.6建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題由建設(shè)單位及時(shí)解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。”建設(shè)單位即開發(fā)商?hào)|方文信經(jīng)常拒絕履行維修義務(wù)，比如外墻玻璃破裂，經(jīng)常未及時(shí)修復(fù)。
外墻清洗公司找德鑫清潔，專注高空外墻清洗、外墻清潔。
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